(ភ្នំពេញ)៖ អចលនវត្ថុ សំដៅទៅលើ ដីធ្លី និងវត្ថុជាប់នៅលើដី ហើយមិនអាចផ្លាស់ប្តូរទីកន្លែងបាន ដូចជា អគារ សំណង់ ដំណាំ រុក្ខជាតិ ជាអាទិ៍ នេះបើយោងតាមបញ្ញត្តិមាត្រា ១២០ នៃក្រមរដ្ឋប្បវេណី នៃព្រះរាជាណាចក្រកម្ពុជា។
សម្រាប់កម្មវិធីយល់ដឹងផ្នែកច្បាប់ក្នុងសប្តាហ៍នេះ ក្រោមកិច្ចសហការរវាងអង្គភាពព័ត៌មាន FRESH NEWS ជាមួយក្រុមមេធាវីកម្ពុជាសហប្រតិបត្តិការអន្តរជាតិ នឹងលើកយកប្រធានបទស្តីពី «ប្រភេទនៃប័ណ្ណសម្គាល់សិទ្ធិលើអចលនវត្ថុ» មកធ្វើការបង្ហាញ ។
សម្រាប់ការបកស្រាយខាងក្រោម នៃប្រធានបទខាងលើនេះ កម្មវិធីយើងសូមលើកយកតែ ប្រភេទនៃប័ណ្ណសម្គាល់សិទ្ធិ មួយចំនួននៃអចលនវត្ថុ ដែលសំដៅលើ ដីធ្លី ផ្ទះសម្បែង ឬ អគារ មកធ្វើការបង្ហាញតែប៉ុណ្ណោះ ។
សម្រាប់ប្រទេសកម្ពុជា គឺជាករណីដោយឡែក និងពិសេសខុសពីបណ្តាប្រទេសនានា ពាក់ព័ន្ធនឹងប្រព័ន្ធគ្រប់គ្រងដីធ្លី ទាំងដីធ្លីជាទ្រព្យសម្បត្តិរបស់រដ្ឋ និងទ្រព្យសម្បត្តិឯកជន ដោយហេតុថា ក្នុងអំឡុងនៃរបបខ្មែរក្រហម ពីខែមេសា ឆ្នាំ១៩៧៥ ដល់ ដើមឆ្នាំ១៩៧៩ ប្រព័ន្ធគ្រប់គ្រងដីធ្លី ត្រូវបានបំបាត់ចោលទាំងស្រុង ។ ក្រោយថ្ងៃរំដោះ ៧ មករា ឆ្នាំ១៩៧៩ របបគ្រប់គ្រងដីធ្លីត្រូវបានរៀបចំឡើងវិញជាបណ្តើរៗ ហើយបានវិវត្តន៍ពីមួយដំណាក់កាលទៅមួយ ដំណាក់កាល ។
មុនឆ្នាំ១៩៨៩ ការផ្ដល់ដីធ្លីសម្រាប់ឯកជនមិនទាន់មាននោះទេ ដោយដីធ្លីត្រូវបានដាក់ឱ្យប្រើប្រាស់ជាលក្ខណៈសមូហភាព (រួម) តែប៉ុណ្ណោះ តែក្រោយមកនៅឆ្នាំ១៩៨៩ កម្ពុជាបានធ្វើឯកជនភាវូបណីយកម្មដីធ្លី ដើម្បីផ្ដល់នូវសិទ្ធិកម្មសិទ្ធិ និងសិទ្ធិភោគៈលើដីធ្លីជូនប្រជាពលរដ្ឋកាន់កាប់ជាលក្ខណៈឯកជន ។
បន្ទាប់មកនៅឆ្នាំ ១៩៩២ កម្ពុជាបានអនុវត្តច្បាប់ភូមិបាលមួយ ដែលច្បាប់នេះបានបញ្ជាក់ពីការទទួលបានកម្មសិទ្ធិ តាមរយៈសន្តតិកម្ម កិច្ចសន្យា ឬ ដោយការផ្លាស់ប្ដូរពី «ការកាន់កាប់បណ្តោះអាសន្ន» ទៅជា «កម្មសិទ្ធិពេញលេញ» ជាអាទិ៍។
ក្រោយមកនៅឆ្នាំ ២០០១ ច្បាប់ភូមិបាលមួយទៀតត្រូវបានរដ្ឋសភាអនុម័ត ដោយនិរាករណ៍ច្បាប់ភូមិបាល ឆ្នាំ១៩៩២ ដែលច្បាប់នេះអនុញ្ញាតឲ្យមានកម្មសិទ្ធិឯកជនទៅលើដីធ្លីពេញលេញនៅកម្ពុជា និងព្រមទាំងបានបង្កើតឱ្យមាននូវប្រព័ន្ធបញ្ជីឈ្មោះដីធ្លី ឲ្យមានប័ណ្ណកម្មសិទ្ធិដីធ្លីនៅប្រទេសកម្ពុជានាពេលបច្ចុប្បន្ននេះ ។
តាមរយៈនៃការវិវត្តន៍ខាងលើ យើងសង្កេតឃើញមានប្រភេទនៃឯកសារគតិយុត្តមួយចំនួន កំណត់អំពីសិទ្ធិលើអចលនវត្ថុ ដែលជាដីធ្លី និងផ្ទះសម្បែង ដែលជាចំណែកនៃទ្រព្យសម្បត្តិឯកជន (កម្មសិទ្ធិ សិទ្ធិកាន់កាប់ សិទ្ធិប្រើប្រាស់....) ។
ខាងក្រោមនេះ គឺជាប្រភេទឯកសារ និង ប័ណ្ណសម្គាល់សិទ្ធិលើអចលនវត្ថុមួយចំនួន ដែលយើងតែងតែជួប្រទះ នាពេលបច្ចុប្បន្ននេះ ។ តើប្រភេទឯកសារ និង ប័ណ្ណសម្គាល់សិទិ្ធលើអចលនវត្ថុនោះមានលក្ខខណ្ឌគតិយុត្តដូចអ្វីខ្លះ?
១៖ វិញ្ញាបនបត្រសម្គាល់ម្ចាស់អចលនវត្ថុ (ប្លង់រឹង)
ជាឯកសារគតិយុត្ត ដែលបញ្ជាក់អំពីកម្មសិទ្ធិលើអចលនវត្ថុ ។ តាមទ្រឹស្តី កម្មសិទ្ធិ រួមមាន សិទ្ធិចាត់ចែង សិទ្ធិប្រើប្រាស់ និងសិទ្ធិអាស្រ័យផល ។ រាល់បុគ្គលដែលមានចារឈ្មោះលើវិញ្ញាបនបត្រសម្គាល់ម្ចាស់អចលនវត្ថុ (ប្លង់រឹង) គឺជាកម្មសិទ្ធិករ ឬ ជាម្ចាស់កម្មសិទ្ធិនៃអចលនវត្ថុនោះ ហើយត្រូវបានគាំពារដោយច្បាប់ក្នុងការប្រើប្រាស់សិទ្ធិនៃកម្មសិទ្ធិ ព្រមទាំងការពារដោយច្បាប់ នៅរាល់សកម្មភាពរំលោភបំពានលើកម្មសិទ្ធិនោះ ។
វិញ្ញាបនបត្រសម្គាល់ម្ចាស់អចលនវត្ថុ ត្រូវបានចុះបញ្ជីជាកម្មសិទ្ធិតាមរូបភាព ជាការចុះបញ្ជីដាច់ដោយដុំ និងការចុះបញ្ជីជាលក្ខណៈប្រព័ន្ធ ។ ការចុះបញ្ជីកម្មសិទ្ធិដាច់ដោយដុំ គឺធ្វើឡើងតាមការស្នើសុំចុះបញ្ជីដោយអ្នកកាន់កាប់ស្របច្បាប់ ឬ មានសិទ្ធិស្របច្បាប់លើអចលនវត្ថុ ។
ដោយឡែក សម្រាប់ការចុះបញ្ជីកម្មសិទ្ធិលើអចលនវត្ថុជាលក្ខណៈប្រព័ន្ធ គឺធ្វើឡើងដោយរដ្ឋ តាមរយៈគម្រោងគ្រប់គ្រងដីធ្លីរបស់រដ្ឋាភិបាល ឬត្រូវបានហៅថា ប្លង់ LMAP ដែលមកពីពាក្យជាភាសាអង់គ្លេសថា «Land Management and Administration Project» ។ ទោះបីធ្វើឡើងតាមរូបភាពនៃការចុះបញ្ជីដាច់ដោយដុំ ឬ ចុះបញ្ជីជាលក្ខណៈប្រព័ន្ធក៏ដោយ វិញ្ញាបនបត្រសម្គាល់ម្ចាស់អចលនវត្ថុទាំងនោះ គឺមានតម្លៃគតិយុត្ត (តម្លៃផ្នែកច្បាប់) ដូច និងស្មើគ្នា ។
លក្ខណៈពិសេស នៃវិញ្ញាបនបត្រសម្គាល់ម្ចាស់អចលនវត្ថុ គឺបានកំណត់យ៉ាងជាក់លាក់នូវទីតាំង និងទំហំនៃអចលនវត្ថុ តាមរយៈគោលអ័រដោយណេដែលត្រូវបានគ្រប់គ្រងដោយប្រព័ន្ធកុំព្យូទ័រ ដែលមានកម្រិតប្រែប្រួល ឬ លម្អៀងតិចបំផុត នាថ្ងៃអនាគត តាមរយៈបម្រែបម្រួលធម្មជាតិ ។
២៖ លិខិតបញ្ជាក់សិទ្ធិកាន់កាប់លើអចលនវត្ថុ (ប្លង់ទន់ ឬ Soft Title)
ជាទូទៅប្លង់ទន់ត្រូវបានគេមើលឃើញមានច្រើនទម្រង់ តែជារួមវាគឺជា ប្រភេទឯកសារមួយប្រភេទដែល បញ្ជាក់អំពីការកាន់កាប់ជាក់ស្ដែង ទៅលើអចលនវត្ថុមួយ ដែលមិនមានប្លង់រឹង។ វាអាចត្រូវបានទទួលស្គាល់ដោយអាជ្ញាធរមូលដ្ឋានថ្នាក់ឃុំ/សង្កាត់ ឬថ្នាក់ក្រុង/ស្រុក/ខណ្ឌជាដើម អំពីការកាន់កាប់ទៅលើវត្ថុនោះ តែមិនទាន់ជា កម្មសិទ្ធិពេញលេញឡើយ។
ប្លង់ទន់ត្រូវបានគេយកមកប្រើប្រាស់ច្រើនចំពោះដីធ្លីកម្ពុជា ដែលប្រជាពលរដ្ឋមួយចំនួនយល់ថា ប្រសិនបើដីមានត្រឹមតែប្លង់ទន់ ការផ្ទេរសិទ្ធិមានភាពងាយស្រួល ឆាប់រហ័ស និងអស់ថវិកាតិច។ ប៉ុន្តែទន្ទឹមនឹងនោះ វាក៏អាចមានបញ្ហាកើតឡើងដែរ ចំពោះភាពមិនច្បាស់លាស់នៃការគ្រប់គ្រងលើអចលនវត្ថុនោះ។ ដោយការចុះបញ្ជីដីធ្លីនៅកម្ពុជា មិនទាន់អនុវត្ដបានទូទាំងប្រទេសនៅឡើយ ហេតុដូចនេះ ភាគច្រើនដីដែលមិនទាន់បានចុះបញ្ជី គឺប្រើប្រាស់នូវប័ណ្ណប្រភេទនេះ ។
៣៖ ប្លង់ស្រ្តាតា (Strata Title) ឬវិញ្ញាបនបត្រសម្គាល់ម្ចាស់ចំណែកឯកជន
ប្លង់ស្រ្តាតា ឬវិញ្ញាបនបត្រសម្គាល់ម្ចាស់ចំណែកឯកជន នេះ គឺជាប្លង់មួយប្រភេទ ដែលបញ្ជាក់អំពីការគ្រប់គ្រងកម្មសិទ្ធិ ទៅលើអគារសហកម្មសិទ្ធិ ។ អគារសហកម្មសិទ្ធិត្រូវបាន គេឱ្យនិយមន័យថា ជាអគារ ឬការសាងសង់ដែលមានម្ចាស់ច្រើនគ្នា ដែលមានផ្នែកខ្លះជាកម្មសិទ្ធិដាច់ដោយឡែករបស់ម្ចាស់ម្នាក់ៗ (ជាន់ឯកជន) និងផ្នែកខ្លះទៀតគឺជា កន្លែងប្រើរួមដែលម្ចាស់ទាំងអស់អាចប្រើប្រាស់បាន (កន្លែងប្រើរួមទូទៅ)។
ការបង្កើតប្លង់នេះឡើង គឺក្នុងគោលបំណងផ្ដល់ភាពងាយស្រួលដល់ការគ្រប់គ្រងចំណែកឯកជន ទៅលើអគារសហកម្មសិទ្ធិមួយឲ្យមានភាពច្បាស់លាស់ ក៏ដូចជាផ្ដល់ភាពងាយស្រួល ដល់ការផ្ទេរកម្មសិទ្ធិ ដែលជាទូទៅប័ណ្ណប្រភេទនេះ ជនបទេសអាចក្លាយជាម្ចាស់កម្មសិទ្ធិករបានដែរ ។
សរុបជារួមមក ហេតុដែលនាំឱ្យការកាន់កាប់ដីធ្លីនៅកម្ពុជា បានប្រើប្រាស់នៅប័ណ្ណផ្សេងៗគ្នាជាច្រើនដូច្នេះ ដោយសារតែមូលហេតុមួយចំនួនដូចជា កត្ដាតម្រូវការរបស់ប្រជាជន កត្ដានយោបាយគ្រប់គ្រងដីធ្លីរបស់រដ្ឋ និងកត្ដាភូមិសាស្រ្ដជាដើម ។
រៀបរៀងដោយ៖ លោកមេធាវី លឹម សុវណ្ណារ៉ុង និងលោក រ៉ាត់ ចាន់ធី សមាជិកក្រុមការងារស្រាវជ្រាវ និងចងក្រង អត្ថបទច្បាប់ នៃក្រុមមេធាវីកម្ពុជាសហប្រតិបត្តិការអន្តរជាតិ។
