(ភ្នំពេញ)៖ នៅក្នុងអំឡុងពេលមានសន្ទុះសេដ្ឋកិច្ចកើនឡើងខ្លាំងនៅកម្ពុជា នាំឱ្យស្ថានភាពហិរញ្ញវត្ថុប្រជាពលរដ្ឋមានភាពល្អប្រសើរ ដែលជាកត្តាជំរុញឱ្យមានការវិនិយោគ ដូចជាការទិញអចលនវត្ថុជាដើម ហើយភាគច្រើនក្រោមរូបភាពជាការបង់រំលោះ។ មកដល់អំឡុងឆ្នាំ២០២៣ ពិភពលោកកំពុងតែជួបវិបត្តិសេដ្ឋកិច្ច ញ៉ាំងឱ្យប្រទេសជាច្រើនជួបបញ្ហាចម្បងផ្សេងៗ ដោយក្នុងនោះក៏មានកម្ពុជាយើងផងដែរ។ ជាពិសេស គឺបញ្ហាទាក់ទងនឹងការរឹបអូសអចលនវត្ថុជាច្រើន មានដូចជាលំនៅឋាន និងចំណែកឯកជននៃអគារសហកម្មសិទ្ធិ ពីសំណាក់ម្ចាស់គម្រោងអភិវឌ្ឍអចលនវត្ថុ(ម្ចាស់គម្រោង)។
ជាក់ស្ដែងម្ចាស់គម្រោងមួយចំនួនបានសម្រេចចិត្ត ចាត់វិធានការយកមកវិញនូវអចលនវត្ថុនេះ ព្រោះតែអតិថិជនដែលជាអ្នកទិញបង់រំលោះជាមួយម្ចាស់គម្រោង មានការខកខានក្នុងការបង់ប្រាក់រំលោះតាមកាលកំណត់។ បញ្ហានេះបានវិវត្តន៍ទៅជាវិបត្តិមួយគួរឱ្យកត់សម្គាល់ ទើបនាំឱ្យរាជរដ្ឋាភិបាលកម្ពុជាបានធ្វើការអំពាវនាវ ទៅម្ចាស់គម្រោង ឱ្យយោគយល់ដល់អតិថិជន មុននឹងធ្វើការរំលាយកិច្ចសន្យា និងដកហូតយកផ្ទះត្រលប់ទៅវិញ ហើយគួរតែស្វែងរកដំណោះស្រាយសមស្របណាមួយផ្សេងជំនួសវិញ។ ក្នុងករណីមានការរឹបអូស គួរតែធ្វើការសងជាប្រាក់ក្នុងកម្រិតណាមួយជូនអតិថិជនវិញ។
ប្រសិនបើកិច្ចសន្យាផ្តល់សិទ្ធិឱ្យម្ចាស់គម្រោង អាចធ្វើការរឹបអូសនូវអចលនវត្ថុនៅពេលដែលមានការខកខានក្នុងការបំពេញកាតព្វកិច្ចបង់ប្រាក់រំលោះតាមកាលកំណត់ ចំពោះអចលនវត្ថុដែលពុំទាន់បានធ្វើការផ្ទេរកម្មសិទ្ធិពីម្ចាស់គម្រោងទៅភាគីអ្នកទិញនៅឡើយ តើម្ចាស់គម្រោងពិតជាមានសិទ្ធិយកត្រលប់មកវិញនូវអចលនវត្ថុតាមខ្លឹមសារនៃកិច្ចសន្យានោះបានដែរឬទេ? បើដូច្នេះ តើអតិថិជនដែលជាភាគីអ្នកទិញនៃកិច្ចសន្យាដែលត្រូវបានម្ចាស់គម្រោងរឹបអូសនោះ មានសិទ្ធិតវ៉ាដែរឬយ៉ាងណា?
១៖ សិទ្ធិក្នុងការទាមទារត្រលប់មកវិញនូវអចលនវត្ថុ
យោងតាមគោលការណ៍នៃកិច្ចសន្យា បានផ្ដល់សិទ្ធិឱ្យគូភាគី បង្កើតការព្រមព្រៀងទៅលើសកម្មភាពអ្វីមួយ ដោយការព្រមព្រៀងទាំងនោះ អាចចាត់ទុកថាជាច្បាប់របស់គូភាគីដែលត្រូវគោរពអនុវត្តតាម លើកលែងតែការព្រមព្រៀងនោះផ្ទុយទៅនឹងទំនៀមទំលាប់ល្អរបស់សង្គម សណ្ដាប់ធ្នាប់សាធារណៈ ឬការកំហិតដោយច្បាប់ជាធរមាន ដែលជាទូទៅហៅកាត់ថា «កិច្ចសន្យា»។ ក្នុងករណីដែលភាគីម្ខាងបានបំពានកិច្ចសន្យាយ៉ាងធ្ងន់ធ្ងរ ភាគីម្ខាងទៀតអាចរំលាយកិច្ចសន្យាបាន។ នៅពេលដែលមានការរំលាយកិច្ចសន្យា អានុភាពនៃការរំលាយកិច្ចសន្យានេះ នាំឱ្យគូភាគីរួចផុតពីកាតព្វកិច្ចដែលមានក្នុងកិច្ចសន្យា លើកលែងតែកាតព្វកិច្ចសងការខូចខាត។ ហើយប្រសិនបើភាគីម្ខាងបានទទួលនូវអ្វីតាមរយៈកិច្ចសន្យា ដូច្នេះភាគីនោះត្រូវមានកាតព្វកិច្ចប្រគល់ត្រលប់មកវិញនូវអ្វីដែលទទួលបាននៅក្នុងពេលអនុវត្តកិច្ចសន្យា ហៅថា «បដិទាន» ។
នៅពេលម្ចាស់គម្រោង និងភាគីអ្នកទិញ ចុះកិច្ចសន្យាលក់ទិញអចលនវត្ថុដោយការបង់រំលោះជាមួយម្ចាស់គម្រោង ដើម្បីជាការគ្រប់គ្រងហានិភ័យ និងជំរុញឱ្យមានការបង់ប្រាក់ត្រឹមត្រូវទៀងទាត់ ម្ចាស់គម្រោងមួយចំនួនអាចដាក់បញ្ចូលនូវប្រការ ឬបញ្ញត្តិមួយ ដែលទុកសិទ្ធិ និងអនុញ្ញាតឱ្យម្ចាស់គម្រោងមានសិទ្ធិក្នុងការទាមទារយកអចលនវត្ថុមកវិញ ក្នុងករណីមានការរំលាយកិច្ចសន្យាដែលកើតឡើងពីកំហុសធ្ងន់ធ្ងរ ដោយសារតែការបំពាន ឬខកខានបំពេញកាតព្វកិច្ចបង់ប្រាក់រំលោះតាមការកំណត់របស់ភាគីអ្នកទិញ។ ម្ចាស់គម្រោងមួយចំនួន ក៏បានកំណត់ក្នុងកិច្ចសន្យាទៀតថា រាល់ប្រាក់រំលោះដែលបានបង់កន្លងមករបស់ភាគីអ្នកទិញ ត្រូវបានចាត់ទុកជាប្រយោជន៍របស់ម្ចាស់គម្រោង ដោយគ្មានការប្រគល់ទៅឱ្យភាគីអ្នកទិញវិញឡើយ។
តាមរយៈគោលការណ៍ដែលបានកំណត់ក្នុងច្បាប់ និងលក្ខខណ្ឌដែលបានចែងក្នុងកិច្ចសន្យាខាងលើ ក្នុងករណីដែលភាគីអ្នកទិញ បានខកខានបង់ប្រាក់រំលោះតាមកាលកំណត់ក្នុងតារាងបង់ប្រាក់ ម្ចាស់គម្រោងអាចចេញលិខិតជូនដំណឹងមួយលើក ឬពីរលើក ដើម្បីដាស់តឿនភាគីអ្នកទិញឱ្យមកបង់ប្រាក់ឡើងវិញ។ ប៉ុន្តែក្រោយពីមានការជូនដំណឹងដាស់តឿនរួចរាល់មក បើនៅតែមិនមានការបន្តបង់ប្រាក់រំលោះឡើងវិញ ម្ចាស់គម្រោងអាចប្រកាសថាមានការបំពានធ្ងន់ធ្ងរ និងជូនដំណឹងអំពីការរំលាយកិច្ចសន្យាលក់ទិញរវាងគូភាគី។ បន្ទាប់ពីមានការរំលាយ ម្ចាស់គម្រោងអាចធ្វើការទាមទារនូវផ្ទះ ឬចំណែកឯកជនដែលជាកម្មវត្ថុនៃការលក់ទិញត្រលប់មកវិញ ហើយរក្សាទុកនូវប្រាក់ដែលបានបង់រំលោះកន្លងមករបស់ភាគីអ្នកទិញជាសំណងនៃការខូចខាត។ ដូច្នេះម្ចាស់គម្រោងអាចសំអាងទៅលើបញ្ញត្តិ និងលក្ខខណ្ឌក្នុងកិច្ចសន្យា ដើម្បីអនុវត្តសិទ្ធិទាមទារយកផ្ទះត្រលប់មកវិញ។
២៖ សិទ្ធិក្នុងការតវ៉ាចំពោះការទាមទារអចលនវត្ថុត្រលប់ទៅវិញ
ក្នុងន័យច្បាប់ ជាទូទៅបុគ្គលដែលត្រូវបានគេបំពានសិទ្ធិ និងផលប្រយោជន៍ស្របច្បាប់របស់ខ្លួន តែងតែមានសិទ្ធិពេញលេញ ដើម្បីតវ៉ាទៅនឹងការទាមទារ ឬការបំពានមិនស្របច្បាប់ ឬខុសពីលក្ខខណ្ឌក្នុងកិច្ចសន្យាទាំងនោះ។ ក្នុងករណីនេះ ប្រសិនបើម្ចាស់គម្រោង ធ្វើការទាមទារយកផ្ទះដែលជាកម្មវត្ថុនៃការលក់ទិញត្រលប់ទៅវិញ ភាគីអ្នកទិញត្រូវពិនិត្យមើល ថាតើការទាមទាររបស់ម្ចាស់គម្រោង សមស្របទៅតាមលក្ខខណ្ឌដែលបានព្រមព្រៀងគ្នាក្នុងកិច្ចសន្យាលក់ទិញរបស់គូភាគី ឬស្របតាមច្បាប់ដែលគ្រប់គ្រងទៅលើកិច្ចសន្យាដែលបានចែងកំណត់ដែរឬយ៉ាងណា។ រាល់ការទាមទារដែលមិនសមស្របទៅតាមលក្ខខណ្ឌនៃកិច្ចសន្យា ឬគោលការណ៍ដែលបានចែងកំណត់ក្នុងច្បាប់ សុទ្ធតែបើកសិទ្ធិឱ្យភាគីអ្នកទិញ អាចធ្វើការប្តឹងតវ៉ា ឬបដិសេធចំពោះការទាមទារទាំងនោះបាន។
ពាក្យថាសមស្របក្នុងន័យនេះ សំដៅទៅភាពសមស្របទៅតាមខ្លឹមសារ និងនីតិវិធីនៃកិច្ចសន្យា ឬច្បាប់កំណត់។ ដូច្នេះប្រសិនបើ ក្នុងកិច្ចសន្យាមិនបានចែងលម្អិត ដើម្បីផ្តល់សិទ្ធិឱ្យម្ចាស់គម្រោងធ្វើការទាមទារអចលនវត្ថុ ហើយម្ចាស់គម្រោងបានធ្វើការទាមទារ ឬដកហូតយកផ្ទះត្រលប់ទៅវិញ ដោយខុសនីតិវិធីច្បាប់ ភាគីអ្នកទិញអាចបដិសេធ ឬប្តឹងតវ៉ាចំពោះសកម្មភាពនោះបានយ៉ាងពេញលេញ។
ផ្ទុយទៅវិញ ក្នុងករណីដែលកិច្ចសន្យាលក់ទិញផ្ទះរវាងម្ចាស់គម្រោង និងភាគីអ្នកទិញបានបញ្ចូលប្រការ ឬលក្ខខណ្ឌច្បាស់លាស់អំពីសិទ្ធិរបស់ម្ចាស់គម្រោង ក្នុងការទាមទារយកមកវិញនូវអចលនវត្ថុដែលជាកម្មវត្ថុនៃការលក់ទិញ នៅពេលដែលមានការខកខានបំពេញកាតព្វកិច្ចបង់ប្រាក់រំលោះប្រចាំខែ រហូតឈានដល់ការរំលាយកិច្ចសន្យាយ៉ាងត្រឹមត្រូវស្របតាមខ្លឹមសារនៃកិច្ចសន្យា នោះភាគីអ្នកទិញមិនមានមូលដ្ឋានគ្រប់គ្រាន់ ដើម្បីបដិសេធ ឬប្តឹងតវ៉ាអំពីការទាមទាររបស់ម្ចាស់គម្រោងឡើយ។ ក៏ប៉ុន្តែបើយោងតាមគោលការណ៍បដិទាននៃក្រមរដ្ឋប្បវេណីកម្ពុជា ក្រោយពីមានការរំលាយកិច្ចសន្យា គូភាគីមានករណីយកិច្ចត្រូវប្រគល់សងចំពោះគ្នាទៅវិញទៅមក ដូច្នេះភាគីអ្នកទិញក៏អាចធ្វើការទាមទារមកវិញនូវប្រាក់រំលោះរបស់ខ្លួនដែលបានបង់ទៅឱ្យម្ចាស់គម្រោងកន្លងទៅបានដែរ។
ទោះបីជាយ៉ាងណាក្តី នៅក្នុងការអនុវត្តជាក់ស្តែង យើងសង្កេតឃើញថា ភាគីអ្នកទិញកម្រនឹងអាចទទួលបានប្រាក់របស់ខ្លួនដែលបានរំលោះកន្លងមកណាស់ ពីព្រោះតាមផ្លូវច្បាប់ គឺភាគីម្ខាងមានសិទ្ធិទទួលបានសំណងខូចខាត ក្នុងករណីមានការរំលាយកិច្ចសន្យាដោយសារកំហុសភាគីម្ខាងទៀត។ ស្របពេលជាមួយគ្នាផងដែរ នៅពេលចុះកិច្ចសន្យា គូភាគីក៏បានព្រមព្រៀងទុកជាមុនថាប្រាក់បង់រំលោះ គឺចាត់ទុកជាសំណងខូចខាតសម្រាប់ម្ចាស់គម្រោង នៅពេលដែលមានការបំពានកាតព្វកិច្ចធ្ងន់ធ្ងរដោយភាគីអ្នកទិញ។
ដោយឡែក ប្រសិនបើពុំមានចែងច្បាស់លាស់អំពីសំណងខូចខាត ហើយម្ចាស់គម្រោងធ្វើការរឹបអូសប្រាក់បង់រំលោះដោយឯកតោភាគី ជាសំណងនៃការខូចខាត ភាគីអ្នកទិញមានសិទ្ធិប្តឹងតវ៉ាទៅតុលាការ ដើម្បីទាមទារយកប្រាក់រំលោះត្រលប់មកវិញ។ ក្នុងករណីនេះ វាគឺជាឆន្ទានុសិទ្ធិរបស់តុលាការ ក្នុងការពិនិត្យពិចារណា និងសម្រេចថាតើការរឹបអូសប្រាក់ រំលោះនោះ មានលក្ខណៈសមស្របដែរឬយ៉ាងណា។
៣៖ សេចក្តីសន្និដ្ឋាន
រាល់ការលក់ទិញអចលនវត្ថុ តែងតែមានការចុះកិច្ចសន្យាលក់ទិញរវាងគូភាគី។ ហើយសិទ្ធិ និងកាតព្វកិច្ចនានារបស់គូភាគី ជាពិសេសសិទ្ធិទាមទារ ឬកាតព្វកិច្ចប្រគល់អចលនវត្ថុត្រលប់ទៅវិញ ឬសិទ្ធិក្នុងការបដិសេធ/ប្តឹងតវ៉ាចំពោះការទាមទារជាដើម ត្រូវបានកំណត់នៅក្នុងកិច្ចសន្យារបស់គូភាគី ដែលត្រូវបានបំពេញបន្ថែមដោយច្បាប់គ្រប់គ្រងទៅលើកិច្ចសន្យានោះ។ គួរចងចាំផងដែរថា លក្ខខណ្ឌក្នុងកិច្ចសន្យារបស់ម្ចាស់គម្រោងនីមួយៗមានភាពខុសគ្នា ដែលជាហេតុនាំឱ្យសិទ្ធិ និងកាតព្វកិច្ចរបស់គូភាគីមានការប្រែប្រួលទៅតាមភាពខុសគ្នានៃកិច្ចសន្យាទាំងនោះ។
ដូច្នេះ ការបកស្រាយខាងលើ មិនអាចប្រើប្រាស់ចំពោះគ្រប់ករណី ឬគ្រប់កិច្ចសន្យាលក់ទិញ ជាលក្ខណៈបង់ប្រាក់រំលោះប្រចាំខែបានឡើយ។ ដើម្បីកាត់បន្ថយហានិភ័យ ឬជៀសវាងការបំពានណាមួយដែលកើតឡើងពីខសន្យាមិនសុចរិត ដែលមានក្នុងកិច្ចសន្យាទិញលក់ រាល់ប្រតិបត្តិការដែលមានកិច្ចសន្យា គប្បីមានការពិនិត្យ ឬការពិគ្រោះយោបល់បន្ថែមពីអ្នកជំនាញផ្នែកច្បាប់។
ដោយសារតែប្រតិបត្តិការ ឬសកម្មភាពលក់ទិញរបស់ម្ចាស់គម្រោង និងភាគីអ្នកទិញ ស្ថិតក្នុងដែននៃផលប្រយោជន៍ឯកជន ដូច្នេះគូភាគីមានសេរីភាពក្នុងការព្រមព្រៀងនូវខ្លឹមសារ ឬលក្ខខណ្ឌ ឱ្យតែមិនផ្ទុយពីច្បាប់ហាមឃាត់។ ប៉ុន្តែបើទោះបីជាការព្រមព្រៀងស្ថិតក្នុងដែននៃផលប្រយោជន៍ឯកជនក៏ពិតមែន តែប្រសិនបើលទ្ធផលជារួមនៃការអនុវត្តការលក់ទិញក្នុងវិស័យអចលនវត្ថុរបស់គូភាគី អាចបណ្តាលឱ្យប៉ះពាល់ដល់ផលប្រយោជន៍សេដ្ឋកិច្ចជាតិ ឬក៏ស្ថេរភាពសង្គមទាំងមូល រាជរដ្ឋាភិបាល ឬអាជ្ញាធរដែលមានដែនសមត្ថកិច្ច អាចធ្វើការអន្តរាគមន៍ ដើម្បីទប់ស្កាត់នូវនិន្នាការនៃការអនុវត្តទាំងនោះ។
កំណត់សម្គាល់៖ អត្ថបទខាងលើនេះ គឺជាការចែករំលែកព័ត៌មាន និងចំណេះដឹងតែប៉ុណ្ណោះ និងមិនត្រូវបានចាត់ទុកថាជាការផ្តល់ប្រឹក្សាយោបល់ផ្លូវច្បាប់ណាមួយឡើយ។ យើងខ្ញុំមិនទទួលខុសត្រូវចំពោះការប្រើប្រាស់អត្ថបទនេះ ខុសពីគោលបំណងដើមឡើយ។
រៀបរៀងដោយ មេធាវី មាស សុវណ្ណ មេធាវី ហែម លឹមស្រ៊ុន និង លោក ឈុំ សំណាង ជាជំនួយការមេធាវី នៃផ្នែកស្រាវជ្រាវ និងផ្សព្វផ្សាយ របស់ក្រុមហ៊ុនមេធាវី ខេ អេច អេស & ផាតនើ ដែលមានអាសយដ្ឋាននៅ អគារ GIA ជាន់ទី១៥ ផ្លូវសុភមង្គល (កោះពេជ្រ) សង្កាត់ទន្លេបាសាក់ ខណ្ឌចំការមន រាជធានីភ្នំពេញ ព្រះរាជាណាចក្រកម្ពុជា ទូរស័ព្ទលេខ៖ (855) 11 999 353 អ៊ីម៉ែល៖ [email protected] គេហទំព័រ៖ www.khs-partners.com និងហ្វេសបុកផេក៖ KHS & Partners ៕
